معامله ی معارض
معاملات معارض عبارتند از اینکه اگر مال مورد معامله با کسی مجدداً با شخص ثالث مورد معامله قرار گیرد، به طوري که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیر معامله معارض است
.معامله معارض یکی از جرایم مربوط به ثبت اسناد و املاک می باشد. این جرم زمانی محقق می شود که ملک یا مالی از سوي مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد و مالک آن مال را به بیش از یک نفر بفروشد.لازم به توضیح است که معامله معارض نباید با
اسناد مالکیت معارض موضوع بند 5 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک و آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض اشتباه گرفته شود. توضیح آنکه به علت بی دقتی بعضی از کارمندان، اشتباهاتی در عملیات ثبتی رخ می دهد که بعد از مدتی مالک یا دیگر مراجع یا اداره ثبت متوجه اشتباهی در سند می شوند. در این صورت مالک سند باید نسبت به
اصلاح سند مالکیت اقدام نماید
. تعارض در معامله ی معارض می تواند تعارض دو
سند عادی، تعارض دو سند رسمی، تعارض سند رسمی مقدم با سند عادی موخر و تعرض سند عادی مقدم با سند رسمی موخر پیش بیاید
. در حالتی که هر دو خریدار به موجب سند عادی معارض ملک را از فروشنده خریده باشند، هیچ یک از دو سند عادي بر یکدیگر ترجیح ندارد مگر این که به وسیله امارات و قرائن مقدم بودن یک بیع بر بیع دیگر اثبات گردد
. تعارض دو سند رسمی به ندرت پیش می آید چرا که سردفتر از سازمان ثبت اسناد و املاک استعلام خواهد گرفت. با این وجود، به موجب رأي وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 دیوان عالی کشور عدم اعتبار یکی از دو سند رسمی می تواند از طریق
اثبات جعلی بودن سند مزبور و دیگر از طریق اثبات بطلان یا عدم اعتبار معامله مندرج در یکی از آنها به جهتی از جهات قانونی اثبات گردد
. بنابراین در صورت اثبات این مورد، سند مذکور غیرقابل استناد خواهد بود. در حالتی که معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادي بوده است، معامله اي که با سند رسمی انجام گرفته است بر معامله با سند عادي رجحان دارد ولو آنکه تاریخ آن موخر به تاریخ معامله سند عادي با تاریخ مقدم باشد مگر آنکه دارنده سند عادي با استفاده از اثبات عدم اعتبار معامله مندرج در سند رسمی، اثبات تعهد مالک به انجام تشریفات تنظیم سند رسمی و .. به استناد سند عادي تقاضاي الزام مالک به
تنظیم سند رسمی را داشته باشد
. در حالتی که شخص مالی را با سند عادی به خریدار منتقل نماید و سپس همان مال را به موجب سند رسمی به دیگری انتقال دهد، در حالت در صورتی که سند عادی قابل ترتیب اثر باشد قابل استناد بوده و در غیر این صورت، یعنی در مواردی که سند عادي در آن مورد قابل ترتیب اثر نباشد مانند معامله راجع به ملک ثبت شده، سند عادی قابل استناد نخواهد بود
. یکی از عناوین مشابه با معامله ی معارض فروش مال غیر می باشد. فروش مال غیر عبارت است از نقل انتقال مال اعم از عین و منفعت که متعلق دیگری است. فروش مال غیر توسط فردی صورت می‌گیرد که مالک مال نبوده و مجوز قانونی انتقال مال را نیز نداشته باشد. فروش مال غیر کلاهبرداری محسوب می‌گردد و مجازات آن تابع مجازات
جرم کلاهبرداری موضوع ماده یک قانون قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کاهبرداری می باشد
. با این وجود، در فروش مال غیر فریب مالباخته وجود ندارد و امضای معامله ی فروش رکن مادی جرم فروش مال دیگری را تشکیل می دهد. علاوه بر این، برای تحقق این جرم شخص انتقال دهنده باید سوء نیت داشته و نسبت به فروش مال غیر عمد و آگاهی داشته باشد
. در تفاوت فروش مال غیر و معامله معارض باید گفت با توجه به تعریف معامله‌ی معارض که در بالا ذکر گردید، در معامله‌ی معارض بطور یقین جرم فروش مال غیر رخ داده است اما با انتقال مال متعلق به دیگری لزوما معامله ی معارض رخ نداده است. به عبارت دیگر رابطه ی فروش مال غیر با معامله ی معارض عموم و خصوص مطلق می باشد
. از دیگر عناوینی که ممکن است با معامله‌ی معارض اشتباه گرفته شود، عنوان
معامله‌ی فضولی است. معامله فضولی به معامله‌ای گفته میشود که شخص برای دیگری یا با مال دیگری بدون این که نماینده یا مأذون از طرف او باشد معامله کند. در تفاوت معامله‌ی فضولی با فروش مال غیر باید گفت معامله‌ی فضولی به دو دسته‌ی معامله فضولی عهدی و تملیکی تقسیم می‌گردد
. فروش مال غیر همان معامله‌ی فضولی تملیکی می باشد که در آن شخصی مال فردی را بدون اذن مالک به دیگری به فروش می رساند
. مطابق ماده۲۴۷ قانون مدنی معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ میشود
. لازم به ذکر است که هرگاه مال غیر، مورد معامله فضولی قرار گیرد و قبل از آن که مالک آن را تنفیذ یا رد کند، معاملات دیگری نسبت به آن مال انجام شود، در این صورت مالک مختار است که هر یک از معاملات متوالی را اجازه دهد
. در این صورت هر گاه مالک، اولین معامله فضولی را اجازه کند، آن معامله و تمام معاملات بعدی نافذ میشود و اگر معامله اخیر تنفیذ شود، تمام معاملات قبلی باطل خواهد شد
. انجام معامله ی معارض به موجب ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک جرم می باشد. این ماده مقرر می دارد هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد
. ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت
. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد
. تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود
. ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت بدین قرار است
: ۱
- هرگاه در اجرای مقررات ماده ۱۱ از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است
. ۲
- هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد
. ۳
- هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد
. ۴
- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح میشود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‌نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‌نفع اخطار میکند که میتواند به دادگاه مراجعه نماید و ادارهٔ ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود
. ۵
- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است
. ۶
- رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند
. ۷
- هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود
. ۸
- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریهٔ رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است
. تبصره ۱- در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی‌های نوبتی تجدید گردد ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود معترضین حق اعتراض خواهند داشت
. تبصره ۲- در صورتی که اشتباه از طرف درخواست‌کننده ثبت باشد هزینهٔ تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد به عهدهٔ درخواست‌کننده خواهد بود
. تبصره ۳- رسیدگی هیات نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد
. تبصره ۴- آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی‌نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیات‌های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‌نماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده میشود
. در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات‌های نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود
. تبصره ۵- در مورد بندهای یک و پنج و هفت، رای هیات نظارت برای اطلاع ذی‌نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذارده میشود
. وصول شکایت از ناحیه ذی‌نفع چنان چه قبل از اجرای رای باشد اجرای رای را موقوف می‌نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود
. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد
. ماده ۲۵ مکرر مرجع تجدیدنظر نسبت به آرای هیات نظارت شورای عالی ثبت خواهد بود که دارای دو شعبه به شرح زیر است: (اصلاحی مصوب ۱۳۵۱
) الف- شعبه مربوط به املاک
ب- شعبه مربوط به اسناد
هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشکیل می‌گردد
. ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل
: ۱
- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد
. ۲
- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است
. ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است
: ۱
- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده
. ۲
- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه
. ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد
. ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲
( ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود
. ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکتها یا تجارتخانه های یا کارخانه ها یا موسسات موهوم یا به داشتن اموال واختیارات واهی فریب دهد یا به امور غیر واقع امیدوار نماید یا از حوادث و پیش آمدهای غیر واقع بترساند و یا اسم و یا عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا اسناد یا حوالجات یا قبوض یا مفاصا حساب و امثال آنها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، به حبس از یک تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود
. در صورتیکه شخص مرتکب بر خلاف واقع عنوان یا سمت ماموریت از طرف سازمانها و موسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکتهای دولتی یا شوراها یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی و بطور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و نهادهاو موسسات مامور بخدمت عمومی اتخاذ کرده یا اینکه جرم با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسائل ارتباط جمعی از قبیل رادیو ، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع و یا انتشار آگهی چاپی یا خطی صورت گرفته باشد یا مرتکب از کارکنان دولت یا موسسات و سازمانهای دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی بخدمت عمومی باشد علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از ۲ تا ده سال و انفصال ابد از خدمت دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود
. تبصره ۱- در کلیه موارد مذکور در این ماده در صورت وجود جهات و کیفیات مخففه دادگاه میتواند با اعمال ضوابط مربوط به تخفیف ، مجازات مرتکب را فقط تا حداقل مجازات مقرر در این ماده (حبس) وانفصال ابد از خدمات دولتی تقلیل دهد ولی نمیتواند به تعلیق اجرای کیفر حکم دهد
. تبصره ۲- مجازات شروع به کلاهبرداری حسب مورد حداقل مجازات مقرر در همان مورد خواهد بود و درصورتی که نفس عمل انجام شده نیز جرم باشد، شروع کننده به مجازات آن جرم نیز محکوم میشود
. مستخدمان دولتی علاوه بر مجازات مذکور چنانچه در مرتبه مدیر کل یا بالاتر یا هم‌طراز آنها باشند به انفصال دائم از خدمات دولتی و در صورتی که در مراتب پائین تر باشند به شش ماه تا سه سال انفصال موقت از خدمات دولتی محکوم می شوند
. امیدوارم مطلب فوق مورد اقبال دوستان قرار بگیرد.
